Zniesienie współwłasności oznacza zakończenie wspólnej własności określonego mienia należącego do kilku osób. Współwłasność polega na tym, że kilka osób posiada wspólne prawo własności do danego składnika majątku, z określonymi udziałami przypisanymi każdemu współwłaścicielowi.
Najczęstszą przyczyną zniesienia współwłasności jest decyzja właścicieli o zakończeniu wspólnego posiadania. Nie jest to jednak jedyna możliwość.
Jeżeli nie można dokonać zniesienia współwłasności za wspólnym porozumieniem, a nieruchomość jest niepodzielna, podział majątku zostanie przeprowadzony w drodze licytacji.
Przyczyny zniesienia współwłasności:
Przyczyny zniesienia współwłasności zostały określone w Kodeksie cywilnym, w szczególności w artykułach 395–406.
Należy również uwzględnić przepisy Kodeksu postępowania cywilnego w przypadku, gdy podział majątku musi zostać przeprowadzony w drodze licytacji sądowej.
Co do zasady przyczyny zniesienia współwłasności są takie same jak przyczyny wygaśnięcia prawa własności, takie jak porzucenie, zniszczenie lub zawłaszczenie, między innymi.
Jednak ze względu na specyfikę współwłasności Kodeks cywilny przewiduje również szczególne przypadki:
Zrzeczenie się praw przez współwłaścicieli na rzecz jednego z nich.
Sprzedaż nieruchomości osobie trzeciej i podział uzyskanych środków pomiędzy uczestników wspólnoty.
Podział rzeczy wspólnej. Każdy współwłaściciel ma prawo żądać podziału majątku. Jest to procedura sądowa, a rozpoczęcie podziału rzeczy wspólnej prowadzi do zniesienia współwłasności. Rezultatem może być podział fizyczny, na przykład poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, lub podział ekonomiczny, jeśli rzecz jest niepodzielna. W takim przypadku jeden z właścicieli zachowuje własność, a pozostali otrzymują odszkodowanie zgodnie ze swoimi udziałami. Możliwa jest również sprzedaż w drodze licytacji, jeśli strony nie osiągną porozumienia.
Zniesienie współwłasności za porozumieniem stron:
Zniesienie współwłasności może zostać dokonane za wspólną zgodą poprzez wybór jednej z przewidzianych możliwości: jeden ze współwłaścicieli może nabyć udziały pozostałych albo osoba chcąca wystąpić ze współwłasności może otrzymać odpowiednią rekompensatę.
Możliwe jest również sprzedanie nieruchomości i podzielenie uzyskanych środków pomiędzy współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów.
Współwłaściciele decydujący się na porozumienie powinni dokonać wyceny nieruchomości przeznaczonej do podziału oraz ustalić zasady jej przeprowadzenia, a także zobowiązać się do zaakceptowania ustalonej wartości.
Akt zniesienia współwłasności może zostać sporządzony przed notariuszem po uiszczeniu odpowiedniego podatku.
W przypadku nieruchomości stanowiącej wspólne mieszkanie małżeństwa będącego w trakcie rozwodu lub separacji, zniesienie współwłasności powinno zostać zawarte w porozumieniu regulacyjnym.
Jeżeli porozumienie zostanie zatwierdzone przez sąd, wraz z wyrokiem stanowi ono akt zniesienia współwłasności. W takim przypadku, w przeciwieństwie do rozwodu przed notariuszem, nie podlega również podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Sądowe zniesienie współwłasności:
Jeżeli współwłaściciele nie osiągną porozumienia, zarówno co do ceny, jak i sposobu podziału nieruchomości, jedynym rozwiązaniem jest skierowanie sprawy do sądu poprzez złożenie wniosku o podział rzeczy wspólnej.
Postępowanie dotyczące podziału rzeczy wspólnej polega na zwróceniu się do sądu o zniesienie współwłasności poprzez przyznanie każdemu właścicielowi odpowiedniej części, jeśli nieruchomość jest podzielna, albo poprzez jej sprzedaż i późniejszy podział uzyskanych środków, jeśli jest niepodzielna.
W rzeczywistości przepisy nie przewidują jednego szczególnego postępowania dotyczącego wykonania orzeczenia o podziale rzeczy wspólnej. Celem jest przeprowadzenie go w możliwie najsprawniejszy sposób, przy jednoczesnym poszanowaniu praw wszystkich stron.
Z tego powodu jednym z najczęściej stosowanych rozwiązań jest procedura przewidziana w artykule 670 Kodeksu postępowania cywilnego, która określa zasady licytacji lub publicznej sprzedaży nieruchomości.
Wymagana dokumentacja:
Dokumenty potwierdzające własność składników majątku objętych rozwiązaniem współwłasności.
Dokumenty tożsamości współwłaścicieli. W przypadku udziału spółki: pełnomocnictwa lub aktualne powołania członków zarządu.
W przypadku nieruchomości miejskich: zaświadczenie wspólnoty właścicieli potwierdzające brak zaległości w opłatach wspólnotowych.
Numery referencyjne katastralne nieruchomości (ostatnie pokwitowanie podatku od nieruchomości).
Informacja, czy nieruchomości są wynajmowane.
Wartość przypisana każdemu składnikowi majątku.
Sposób przyznania majątku współwłaścicielom.
Sposób pokrycia kosztów transakcji: opłaty notarialne oraz podatek od wzrostu wartości gruntów miejskich (w przypadku nieruchomości miejskich).