Extinction de la copropriété
L’extinction de la copropriété correspond à la disparition de la propriété commune d’un bien déterminé par plusieurs personnes. La copropriété est une propriété partagée entre plusieurs titulaires, chacun disposant d’une quote-part.
La cause la plus fréquente d’extinction de la copropriété est la volonté des propriétaires de ne plus faire partie de cette communauté. Cependant, ce n’est pas la seule.
Lorsque l’extinction de la copropriété ne peut se faire d’un commun accord et que le bien est indivisible, sa division s’effectue par vente aux enchères.
Causes d’extinction de la copropriété
Les causes sont prévues par le Code civil aux articles 395 à 406.
Il convient également de tenir compte de la Loi de procédure civile, si la division des biens doit se faire par voie judiciaire.
En principe, les causes d’extinction de la copropriété sont les mêmes que pour l’extinction de la propriété, telles que l’abandon, la destruction ou l’usurpation.
Cependant, en raison des particularités de la copropriété, le Code civil prévoit certaines causes spécifiques :
Renonciation des droits des copropriétaires en faveur de l’un d’eux.
Vente du bien à un tiers avec répartition du produit entre les participants à la communauté.
Division de la chose commune : tout copropriétaire peut demander la division des biens. Il s’agit d’une procédure judiciaire. L’ouverture de cette procédure déclare l’extinction de la copropriété. Le résultat peut être une division matérielle (création de propriété horizontale) ou économique si le bien est indivisible. Dans ce cas, un propriétaire conserve le bien et les autres reçoivent une indemnité proportionnelle à leur quote-part. Une division par enchèrespeut également avoir lieu si aucun accord n’est trouvé.
Extinction de la copropriété par accord amiable
L’extinction peut se réaliser par consentement mutuel, en choisissant l’une des formes prévues :
Un copropriétaire acquiert les parts indivises des autres.
Celui qui souhaite se retirer reçoit une indemnité.
Le bien peut également être vendu et le produit réparti entre les copropriétaires selon leurs quotes-parts.
Les copropriétaires doivent :
Évaluer le bien à diviser.
Convenir des modalités d’évaluation et s’engager à accepter cette évaluation.
L’acte d’extinction de copropriété peut être rédigé devant un notaire, avec paiement des impôts correspondants.
Dans le cas d’un bien constituant la résidence familiale d’un couple en instance de divorce ou de séparation, l’extinction doit être mentionnée dans la convention de divorce.
Si cette convention est homologuée par la justice, elle devient, avec le jugement, l’acte d’extinction de la copropriété. Dans ce cas, contrairement au divorce notarié, il n’y a pas de taxation sur les Actes Juridiques Documentés.
Extinction de la copropriété par voie judiciaire
Si les copropriétaires ne s’accordent pas sur le prix ou le mode de division, il faut recourir à la justice par une demande de division de la chose commune.
La procédure implique :
Adjudication à chaque copropriétaire de sa part si le bien est divisible.
Vente du bien et répartition du produit si le bien est indivisible.
Il n’existe pas de procédure spécifique pour exécuter le jugement de division de la chose commune. L’objectif est de réaliser la division de manière rapide sans porter atteinte aux droits des parties.
L’une des procédures les plus utilisées est celle prévue par l’article 670 de la Loi de procédure civile, prévoyant la vente aux enchères publiques du bien.
Documents nécessaires
Titres de propriété des biens faisant l’objet de la dissolution de la communauté
Carte d’identité (D.N.I.) des copropriétaires
Si une société intervient : pouvoirs ou nomination des administrateurs en vigueur
Pour les biens urbains : certificat de la copropriété attestant que les charges sont à jour
Références cadastrales des biens (dernier avis de taxe foncière)
Indication si les biens sont loués ou non
Valeur attribuée à chaque bien
Modalités d’attribution des biens aux copropriétaires
Mode de paiement des frais : Notaire, Plus-value municipale (pour biens urbains)